Airbnb em Condomínios – a visão atual

As cidades turísticas e litorâneas estão acostumadas a ter o aumento da sua população nos períodos de férias escolares, feriados prolongados… quem não quer escapar do dia a dia, para descansar ou curtir em outro lugar?
O problema fica para “quem mora onde as pessoas passam férias”.

O avanço da digitalização facilitou o acesso a plataformas de aluguel de imóveis, como o Airbnb. Com poucos cliques, proprietários podem oferecer suas residências para locação temporária, e os inquilinos encontram estadias de forma prática e rápida – sem os custos que a hospedagem em hotéis implica, especialmente para viagens de grandes grupos. Essa popularização das ferramentas digitais ampliou as opções de hospedagem e impulsionou o crescimento do setor imobiliário.

Em um condomínio exclusivamente residencial, a utilização de imóveis para aluguel temporário pode gerar controvérsias. Embora os proprietários busquem rentabilidade com as plataformas digitais, a alta rotatividade de inquilinos pode causar desconforto e insegurança aos moradores fixos, além de comprometer a natureza residencial do local.

Por outro lado, para os proprietários que utilizam as plataformas, a locação temporária representa uma forma legítima de obter rentabilidade, especialmente em locais onde a procura é alta. São essas locações de curto prazo que viabilizam a manutenção do imóvel – pagamento de condomínio, IPTU, contas de consumo – e as férias com a família. A flexibilidade na gestão do imóvel é um direito inerente à propriedade privada.

A discussão sobre a validade das locações de curto e curtíssimo prazo em condomínios residenciais pode se estender indefinidamente. No entanto, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio das suas 3ª e 4ª Turmas — responsáveis por questões condominiais — já consolidou seu entendimento sobre o tema. Ainda que não decorrentes do mesmo caminho, a conclusão dos julgadores é de que:

Em condomínios de natureza residencial, essas locações somente serão permitidas se constar autorização expressa na convenção. Em não havendo essa autorização, as unidades não poderão ser locadas por curto e curtíssimo prazo.

Importante frisar que:
a) Não é a plataforma, o meio utilizado para captação da locação, que define a sua proibição, mas sim as características do contrato firmado entre proprietário/locador e inquilino;
b) As decisões proferidas até o momento pelo STJ sobre a locação de curto prazo em condomínios residenciais se aplicam apenas aos casos específicos julgados, não tendo caráter vinculante, ou seja, não criam uma regra geral com força de lei para outros casos semelhantes. No entanto, é essencial observar a postura do Judiciário sobre o tema. Caso processos semelhantes cheguem às instâncias superiores, o resultado mais provável é a proibição da locação, exceto quando expressamente autorizada pela Convenção do condomínio.