Todo escritório de advocacia condominial conhece bem essa demanda: o condômino liga para o síndico, o síndico liga para o advogado, e a pergunta é sempre a mesma. O vizinho está alugando o apartamento pelo Airbnb. Posso proibir? Até a semana passada, a resposta era incerta. Agora, não é mais.
No dia 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça uniformizou o entendimento sobre a locação de imóveis residenciais em plataformas de curta temporada como o Airbnb. A decisão, tomada por 5 votos a 4 no REsp 2121055, define as regras do jogo para condomínios em todo o país.
O colegiado entendeu que o uso de imóveis para exploração econômica ou profissional com alta rotatividade de hóspedes descaracteriza a destinação residencial do empreendimento, e que, por isso, essa modalidade só é possível com autorização formal do condomínio. Essa autorização precisa ser feita mediante mudança na convenção condominial, aprovada pela maioria qualificada de dois terços dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil. Se a convenção do condomínio não prevê expressamente essa possibilidade, a locação por Airbnb está vedada, salvo deliberação assemblear com o quórum exigido.
O ponto juridicamente mais relevante da decisão, e o que vai orientar os próximos anos de litígio sobre o tema, foi a classificação adotada pela relatora, Ministra Nancy Andrighi. Para a corrente vencedora, os aluguéis de curta temporada têm caráter de contrato de hospedagem atípico. Ou seja, não incidem sobre eles as regras de locação por temporada da Lei de Locações (Lei 8.245/1991), nem as de hospedagem e hotelaria da Lei Geral de Turismo (Lei 11.771/2008). Não é locação residencial clássica. Não é hotelaria. É uma modalidade que a evolução da sociedade criou e que o legislador ainda não regulamentou de forma específica.
A Ministra foi além ao enfrentar um argumento que circula muito nos condomínios: o de que o problema seria a plataforma digital em si. Nas palavras do acórdão, “o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais, imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados.” O que define a natureza jurídica é a atividade, reiterada e de caráter econômico, não o canal pelo qual o imóvel foi anunciado.
O fundamento legal da decisão se apoia em dois dispositivos do Código Civil. O artigo 1.336, inciso IV, estabelece como dever do condômino dar ao imóvel a mesma destinação da edificação. Se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial. Já o artigo 1.351 determina que qualquer mudança dessa destinação exige o quórum qualificado de dois terços dos condôminos reunidos em assembleia. Como a locação por curta temporada de forma reiterada e profissional descaracteriza o uso residencial, ela se enquadra exatamente nessa hipótese de mudança de destinação.
A decisão da Segunda Seção não tem efeito vinculante, mas trata-se da primeira definição consolidada sobre o tema feita pela seção responsável por julgar casos de Direito Privado, e o precedente servirá como orientação para as instâncias inferiores. Na prática, o peso disso é significativo: juízes e tribunais estaduais tendem a seguir a orientação do STJ, especialmente quando ela vem de um julgamento de uniformização após anos de divergência entre as turmas.
Para síndicos e administradoras, o impacto é imediato. Convenções que silenciam sobre o tema passam a ser interpretadas como vedação à prática em condomínios residenciais. Notificações e autuações contra condôminos que realizam essas locações sem autorização ganham respaldo jurídico mais sólido. E assembleias que queiram autorizar a atividade precisam atingir o quórum de dois terços da totalidade dos condôminos, não apenas dos presentes na reunião, e formalizar as regras na convenção: número máximo de diárias, cadastro de hóspedes, responsabilidade do locador.
A decisão não proíbe o Airbnb de forma absoluta. Ela define que a prática, por descaracterizar o uso residencial, exige deliberação qualificada. Condomínios que desejam regulamentar esse tipo de locação têm esse caminho disponível. Os que já enfrentam o problema sem aprovação assemblear têm, agora, uma orientação clara do tribunal superior para fundamentar sua atuação.
Se você é síndico e ainda não revisou o que a convenção do seu condomínio diz sobre a destinação das unidades, esse é o momento. A Baptista Advogados atua em direito condominial e pode orientar tanto a administração quanto os condôminos sobre os próximos passos.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um profissional qualificado. Para dúvidas sobre direito condominial, consulte um advogado especializado.
